Коммерческая недвижимость

Задача с уравнением

Shutterstock Законодатели вернулись к вопросу о юридическом статусе апартаментов

Дискуссии о том, следует ли считать апартаменты жилыми или нежилыми помещениями, идут уже не первый год, однако до сих пор девелоперы, законодатели и эксперты так и не смогли прийти к единому мнению. Очередную попытку поставить точку в этом споре намерены предпринять члены Совета Федерации. Сенаторы разработали законопроект, который вводит понятие «апартаменты в многофункциональном доме» и определяет их как новый вид жилых помещений. По мнению законодателей, это даст возможность обеспечить жилищные права граждан, проживающих в таких помещениях.

Напомним, что сейчас апартаменты считаются нежилыми помещениями, в связи с чем их владельцы не могут оформить постоянную регистрацию и пользоваться объектами социальной инфраструктуры по месту проживания. Кроме того, апартаменты могут не соответствовать некоторым требованиям, предъявляемым к жилью, в частности по инсоляции. При этом стоимость владения такими помещениями (коммунальные платежи плюс налоги), как правило, выше, чем в случае с квартирой аналогичной площади. В то же время «недостатки» апартаментов отчасти компенсируются их более низкой ценой по сравнению с квартирами (в среднем на 20%).

Девелоперы подходят к вопросу о статусе апартаментов осторожно. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка согласна с тем, что необходимо дать четкое юридическое определение и установить границы между апартаментами и жильем. Но где провести эту черту — вопрос дискуссионный. По мнению эксперта, в качественном отношении апартаменты и жилье должны быть равны, однако различия на уровне прав владения, коммунальных платежей и налогов могут сохраняться.

Директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина напоминает, что основным конкурентным преимуществом апартаментов является их более низкая цена. В случае законодательного приравнивания апартаментов к жилью их стоимость может возрасти (в связи с необходимостью строить социнфраструктуру и др.). «А как при этом изменятся налоговые платежи и стоимость услуг ЖКХ, пока не понятно», — говорит эксперт.

Не ясен вопрос и с некоторыми характеристиками апартаментов. «С технической точки зрения ряд помещений в апарт-комплексах, действительно, можно перевести в жилые без каких-либо ограничений, — считает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев, — но есть такие, где, например, не соблюдены нормативы по естественному освещению, а значит их перевод в жилые в соответствии с действующими регламентами невозможен». То же самое касается и зданий, находящихся в границах санитарно-защитных зон вокруг объектов, расположенных на смежных земельных участках. Перевод помещений в жилые в таких зданиях без сокращения или ликвидации санитарно-защитных зон не предусмотрен.

Непростой является и проблема инфраструктуры. На сегодняшний день отсутствие у строителей апартаментов обязательств по созданию социальных объектов — один из основных факторов, предопределяющих более низкую стоимость этих помещений по сравнению с квартирами. Впрочем, в последнее время это различие стало понемногу размываться. По словам первого заместителя гендиректора AFI Development Евгения Поташникова, в сознании покупателей большой разницы между апартаментами и жильем нет, и необходимость объединения этих понятий назрела давно. «Сегодня застройщики выдерживают те же нормы инсоляции, используют такие же материалы в отделке входных групп и МОПов, как и при строительстве жилья, — говорит Поташников. — Разница в цене обуславливается более низкими расходами строительных компаний на обеспечение социальной инфраструктурой». Вместе с тем, в масштабных проектах рынок диктует необходимость социальной инфраструктуры: люди просто не покупают жилье или апартаменты там, где нет никакой социальной и коммерческой составляющей. «Поэтому многие девелоперы предусматривают строительство детских садов и школ даже в апарт-проектах, — отмечает гендиректор AFI Development. — Если апартаменты будут приравнены к жилью на законодательном уровне — для застройщиков, по факту, не изменится ничего, а основными выгодополучателями станут клиенты, успевшие купить апартаменты по нынешним ценам». Однако в любом случае, очевидно, что законом должны быть установлены четкие критерии в части строительства соцобъектов в рамках апарт-проектов.

Справочно:

По данным компании «Инком-Недвижимость», доля апартаментов на первичном рынке жилья Москвы составила по итогам марта 2020 года 16% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходилось 43% предложения, комфорт-класса — 38%, премиального сегмента — 18%, эконом-класса — 1%.

Источник

Похожие статьи

Кнопка «Наверх»
Закрыть